Tips Memilih Lokasi, Pilih Mana, Posisi atau Harga?


Ada lahan di posisi strategis, anggap saja lahan A, namun harganya mahal dan ada yang posisinya biasa-biasa saja, anggap saja lahan B, namun dijual dengan harga dibawah pasar. Anda pilih mana, lokasi atau harga?
Memilih lahan A, hpp lebih tinggi yang otomatis mengurangi laba. Sedangkan jika memilih lahan B hpp rendah namun kemungkinan penjualan akan berjalan lambat. Ini tentunya dengan membangun type rumah yang sama dan harga jual yang sama.
Bingung..? Hehhe.. Pilih saja lahan C, posisi strategis dan harganya dibawah pasar... Yeee... Itu sih maunya semua developer. But, miracle seperti itu jarang terjadi.
Lokasi, lokasi dan lokasi... itu rumus yang mungkin sering anda dengar. Jadi pilih saja lahan A..!! Eit.. tunggu dulu, simak dulu artikel ini sampai tuntas, siapa tahu dapat ilham yang nantinya akan membuka cakrawala baru bagi anda dalam menilai dan memilih sebuah lokasi.

Lahan A (Posisi Strategis, Harga Tinggi)
Dengan memakai rumus “lokasi, lokasi dan lokasi” anda bisa saja memilih lahan A, yang meskipun harga pembelian lebih tinggi namun posisinya strategis.
Bila anda memilih lahan A, hitung dengan cermat RAB (rencana anggaran biaya) proyek anda, apakah layak atau tidak untuk dikembangkan dan dibisniskan. Tentukan type perumahan seperti apa yang akan anda kembangkan dan berapa harga jual yang ditetapkan. Bila anda mengembangkan type rumah yang sama dengan pesaing dan menjualnya dengan harga yang sama, kemungkinan besar anda akan memenangkan kompetisi pemasaran, namun total laba yang anda dapatkan mungkin akan rendah, karena sudah terpangkas oleh nilai pembelian lahan. Sementara, jika anda menjual dengan harga yang lebih tinggi, pertimbangkan apakah itu mempengaruhi pada penjualan nantinya atau tidak. Apakah anda memiliki tim marketing yang baik atau tidak. Karena ini adalah bisnis, bukan investasi. Semakin lama proyek berjalan akan semakin banyak modal yang dikeluarkan dan semakin tipis laba yang didapat.

Lahan B (Harga Murah, Lokasi Tidak Strategis)
Bila anda memilih lahan B, pertimbangkan dengan matang berapa harga jual yang akan anda tetapkan. Jangan lupa tambahkan nilai plus yang nantinya akan menjadi pertimbangan bagi calon pembeli untuk menjatuhkan pilihan pada perumahan anda.
Karena harga lahan yang anda akuisisi lebih rendah, tidak ada salahnya kalau anda menurunkan nilai laba yang anda target, alihkan saja dananya untuk promo, misal dengan undian berhadiah dan lain sebagainya.
Lihat dengan jeli, apakah lahan yang anda akuisisi benar-benar tidak strategis atau hanya belum strategis. Karena bisa saja suatu lahan saat belum dikembangkan terlihat tidak strategis, seiring berjalannya waktu disertai tumbuh kembang pembangunan kota, lahan tersebut berubah menjadi wilayah strategis. Inilah inti dari developer sesungguhnya, yaitu mengembangkan lahan, bukan sekedar membangun rumah.
Ingat hukum keterbatasan lahan “Manusia lahir terus bertambah tapi Tuhan tidak menciptakan bumi semakin luas”.
 Jadi pilih yang mana? Semuanya kembali kepada anda.

Memilih Lokasi Strategis

Komplek Perumahan
 Seorang klien saya membeli rumah seharga 80 juta rupiah, setahun kemudian rumahnya tersebut ada yang berani membeli seharga 100 juta, dan ternyata saat itu rumah untuk type sejenis sudah seharga 110 juta, jelas saja selain karena masih sayang namun juga bisa menghasilkan passive income rumah tersebut tidak dia jual. Itulah investasi properti, investasi yang nilainya selalu naik setiap tahunnya, karena Tuhan tidak membuat bumi ini semakin luas, namun kebutuhan makhluk atas tempat tinggal semakin meningkat.

 Saya sendiri, setahun silam membeli tanah kavling seharga 25 juta rupiah per-kavling, saat ini sudah ada yang berani menawar 60 juta rupiah, fantastis bukan..? Bagaimana trik dan tipsnya..?

Ada lagi kisah nyata dari seorang blogger (http://hadidalaydrus.blogspot.com), "Tahun 2008, gw iseng2 nemenin nyokap nawar harga tanah skitar 1,200 Ha disebelah bangunan Gramedia Depok. Waktu itu si pemilik tanah mengajukan harga skitar Rp 10 juta per m2 , so kasarnya total harga tanah dengan luas 1,200 Ha yg terletak dipinggir jalan raya Margonda yg berada diantara Gramedia Depok dan Margo City depok berhargaRp 12 Milyar. Tapi 3 hari yg lalu gw ngelewatin Margonda n gue liat itu tanah udah jadi tempat parker tambahannya Gramedia Depok. Langsung aja gue telfon yg punya tanah iseng2 nanyain dilepas dgn harga berapa ke si Gramedia. Ternyata dia lepas dgn hargaRp 12.5 juta per m2 so itu si yg punya tanah dapet fresh money skitarRp 15 Milyar. Asik kan cuman nunggu 2 tahun aja bisa dapet tambahan 3 Milyar"

 Menurut seorang investor properti kenamaan, faktor terpenting dalam investasi properti adalah lokasi dan lokasi dan lokasi. Hal ini benar sekali, karena bila properti anda terletak di lokasi yang strategis, maka nilai jualnya (capital gain) akan dengan cepat menanjak, walaupun anda tidak mendapatkan passive income, keuntungan yang bakal diraup selalu berada didepan mata.
 Ada beberapa faktor yang menentukan nilai sebuah lokasi, diantaranya :
  • Dekat dengan pusat kota.
  • Tersedia utilitas kota seperti air bersih, listrik, jaringan telepon dan lebih bagus lagi akses internet.
  • Kemudahan aksesibilitas (pencapaian).
  • Tidak jauh dari sarana penunjang, seperti layanan perbankan, rumah sakit, supermarket/pasar dan sarana pendidikan serta rekreasi.
  • Berada di lingkungan yang aman dan kondusif.
Perlu diingat, bila kita membeli properti di lokasi yang seperti diatas, sudah bisa diramalkan kalau harganya lebih mahal dibanding lokasi lainnya. Karena biasanya peminatnya juga banyak dan tidak sebanding dengan properti yang tersedia.
Kendati demikian, ada trik lain yang lebih mudah bagi anda yang berminat invest dibidang properti namun memiliki dana terbatas, yaitu dengan cara membeli di lokasi yang masih dalam tahap pengembangan. Meskipun saat anda membeli lahan tersebut masih jauh dari fasilitas diatas, namun berdasarkan perencanaan tata ruang kota, nantinya akan dibangun berbagai fasilitas dan sarana di dekat lokasi tersebut. Hal ini tentunya akan sangat membantu, karena selain harganya lebih murah, kelak anda akan memperoleh keuntungan yang berlipat disebabkan kenaikan nilai properti tesebut, tentunya saat sarana dan fasilitas sudah dibangun.

Sebenarnya, ada trik bagus untuk menilai sebuah lokasi tanpa harus bersusah payah memikirkan, yaitu dengan jalan membeli kepada pengembang. Karena biasanya para pengembang (developer) sudah mengenal dengan rencana tata ruang kota dan merekapun tidak mau mengambil risiko dengan membangun perumahan di lokasi yang mati (tidak berkembang). Para pengembang sudah memikirkan bagaimana jika pemasaran perumahan yang mereka kembangkan berjalan lambat mereka akan tetap diuntungkan, disebabkan nilai lahan mereka yang terus meningkat.

developerdankontraktor.blogspot.co.id

Postingan populer dari blog ini

Contoh cara perhitungan struktur perencanaan jembatan prategang / cable stayed (STRUKTUR ATAS)

Teknik Finishing dinding dengan Beton expose