Strategi Mendapatkan Lahan untuk perumahan

5 Strategi Mendapatkan Lahan (Bagian I)

Bisnis property development tanpa lahan bagaikan minum tanpa air. Ya, karena lahan-lah yang menjadi obyek pengembangan seorang pengembang (developer). Yang terkadang menjadi persoalan adalah, lahan yang menjadi obyek tersebut sulit untuk didapatkan, dengan alasan dana yang ready tidak mencukupi untuk akuisisi. Bagaimana solusinya..? Apa tanpa dana masih mungkin mendapatkan lahan untuk dikembangkan menjadi sebuah komplek perumahan atau residence..?? Tak ada yang tak mungkin di dunia ini. Namun, bagaimana strateginya..? Simak lima stategi berikut :
 
1. Kerjasama bagi hasil dengan pembayaran per-akad kredit
Ketika anda sudah menemukan lahan yang posisinya strategis, cobalah untuk melakukan negosiasi dan lobi dengan pemilik lahan. Tawarkan pola kerjasama untuk berbagi profit dengan syarat lahan dibayar perkavling setelah akad kredit dan bagi hasil profit dibayar setelah proyek selesai.

Contoh dari pola ini :
Bapak A punya lahan seluas 10.000 m². Berdasarkan rasio 40/100 (40% lahan untuk fasum) maka lahan efektif yang didapat seluas 6.000 m². Sebagai pemilik lahan, Bapak A minta harga lahan per-meter Rp.100.000,- dengan demikian total harga 10.000 x Rp.100.000,- = Rp.1.000.000.000,-, setelah dikurangi fasum, maka lahan efektif bernilai Rp.1.000.000.000,- / 6.000 m² = Rp.166.667,- per-meter persegi. Jika kita menggunakan seluas 150 m² untuk satu kavling, maka akan didapatkan 40 kavling, dengan nilai Rp.166.667,- x 150 = Rp.25.000.000 per-kavling.Pembayaran harga kavling ini dilakukan setelah akad kredit. Jadi misalkan 3 bulan pertama sejak proyek launcing kita cuma berhasil meng-akad kredit sebanyak 20 unit rumah, maka biaya yang harus dibayar hanya sebesar 20 x Rp.25.000.000,- = Rp.500.000.000,-.
Pertanyaannya, apakah si pemilik lahan mau dengan pola ini..?
Kita lihat dulu, seperti saya jelaskan sebelumnya, dalam strategi ini kita menawarkan bagi hasil (profit). Jika kita menawarkan bagi hasil sebesar 30% dari total laba bersih untuk si pemilik lahan, saya kira beliau akan berfikir dua kali untuk menolak.

Bagaimana perhitungannya..?
Bila diatas lahan tersebut kita bangun rumah type 45 dengan harga jual Rp.204.000.000 maka kita akan mendapat total harga penjualan sebanyak Rp.204.000.000,- x 40 = Rp.8.160.000.000,- dengan anggaran sebagai berikut :
A. Pendapatan =  100% x Rp.8.160.000.000,-
B. Biaya HPP 58% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.4.798.000.000,- dengan rincian :
1. RAB HPP TANAH = 12,5% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.1.000.000.000,-
2. RAB HPP pengolahan fasum = 9,80% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.800.000.000,-
3. RAB HPP konstruksi kavling = 28,68% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.2.340.000.000,-
4. RAB HPP perijinan proyek = 1,84% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.150.000.000,-
5. RAB HPP legalitas proyek = 1,23% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.100.000.000,-
6. RAB HPP legalitas penjualan/pajak = 5% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.408.000.000,-
C. Total Laba Kotor = Rp.8.160.000.000,- dikurang Rp.4.798.000.000,- = Rp.3.362.000.000,-
D. Biaya administrasi kantor 2,76% x  Rp.8.160.000.000,- = Rp.225.000.000,- dengan rincian :
1. Operasional Kantor = 1,10% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.90.000.000,-
2. Operasional Proyek = 0,55% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.45.000.000,-
3. Operasional Pemasaran = 0,55% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.45.000.000,-
4. Management = 0,55% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.45.000.000,-
E. Laba bersih Rp.3.362.000.000,- dikurang Rp.225.000.000,- = Rp.3.137.000.000
Dengan perjanjian 30% laba bersih, maka Bapak A sebagai pemilik lahan berhak mendapatkan bagi hasil Rp.941.100.000 yang akan beliau terima setelah proyek selesai. Bila proyek tersebut selesai dalam tempo 18 bulan, maka sebenarnya Bapak A mendapat penghasilan sebesar Rp.941.100.000 / 18 = Rp.52.283.333,- perbulannya. Atau dengan kata lain, harga lahan Bapak A sebenarnya menjadi Rp.1.000.000.000,- + Rp.941.100.000,- = Rp.1.941.100.000,- atau 194.100 /m². Bayangkan, hanya dengan 18 bulan Bapak A telah mendapat keuntungan sebesar 94,1%. Saya kira, sulit bagi Bapak A untuk menolak tawaran kerjasama ini. Coba saja...!!

5 Strategi Mendapatkan Lahan (Bagian II)


2. Mark-Up Harga Dengan Pembayaran Tunda
Seperti yang anda katakan, pemilik lahan hanya mau dengan yang pasti, bukan dengan bagi hasil dari nilai profit yang masih dalam perkiraan (tidak pasti). Bagaimana kalau proyek itu nantinya telat..? Bagaimana kalau tidak laku..?? Mungkin pertanyaan-pertanyaan itu yang menghantui si pemilik lahan.
Sebelumnya kita harus maklum, tidak semua orang suka “berjudi” dalam dunia bisnis. Ada banyak manusia yang lebih senang kepada sesuatu yang pasti walaupun nilainya lebih kecil. Lihat saja, tidak semua orang memilih jalan hidup sebagai entrepreneur, banyak yang lebih enak menjadi karyawan / pegawai, karena angka yang mereka dapatkan di awal bulan sudah bisa dipastikan. Mungkin si pemilik lahan termasuk type manusia seperti ini.
Nah, bila ternyata dia termasuk type manusia “aman”, tentunya sulit bagi kita untuk merubah pola fikirnya, daripada nantinya proyek yang kita rencanakan gagal, jangan sekali-kali memaksakan ide anda kepadanya, tapi ikuti saja alur pemikirannya dan tawarkan ide berikut :

A. Harga Ditawarkan
1. Luas lahan bapak A 10.000 m².
2. Harga per-meter persegi Rp.100.000,-
3. Total harga Rp.100.000 x 10.000 = Rp. 1.000.000.000,-
Catatan : Harga dibayar cash.

B. Harga Penawaran
1. Luas lahan bapak A 10.000 m².
2. Harga per-meter persegi Rp.150.000,-
3. Total harga Rp.150.000 x 10.000 = Rp. 1.500.000.000,-
Catatan : Harga dibayar bertahap :
a. Tahap I dibayar setelah proyek berjalan 3 bulan (terhitung dari awal kesepakatan perjanjjian) sebesar 20% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
b. Tahap II dibayar setelah proyek berjalan 6 bulan sebesar 20% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
c. Tahap III dibayar setelah proyek berjalan 9 bulan sebesar 30% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-
d. Tahap IV dibayar setelah proyek berjalan 12 bulan sebesar 30% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-

Lho, apa tidak rugi..? Mungkin anda akan bertanya. “Dengan harga tanah semahal itu, apa masih bisa dikembangkan dan menghasilkan laba..?”

Oke, mari kita lihat perhitungan berikut :
Berdasarkan perjanjian, karena kita membeli lahan dengan pembayaran bertahap, harga lahan per-meter Rp.150.000,- dengan demikian total harga 10.000 x Rp.150.000,- = Rp.1.500.000.000,-. Mengacu rasio 40/100 (40% lahan untuk fasum) maka lahan efektif yang didapat seluas 6.000 m². Berarti nilai lahan Rp.1.500.000.000,- / 6.000 m² = Rp.250.000,- per-meter persegi. Jika kita menggunakan seluas 150 m² untuk satu kavling, maka akan didapatkan 40 kavling, dengan nilai Rp.250.000,- x 150 = Rp.37.500.000 per-kavling.
Bila diatas lahan tersebut kita bangun rumah type 45 dengan harga jual Rp.204.500.000 (lebih mahal Rp.500.000 dari harga yang kita tetapkan pada strategi I) maka kita akan mendapat total harga penjualan sebanyak Rp.204.500.000,- x 40 = Rp.8.180.000.000,- dengan anggaran sebagai berikut :

A. Pendapatan =  100% x Rp.8.180.000.000,-

B. Biaya HPP 64,78% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.5.299.000.000,- dengan rincian :
1. RAB HPP TANAH = 18,34% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.1.500.000.000,-
2. RAB HPP pengolahan fasum = 9,78% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.800.000.000,-
3. RAB HPP konstruksi kavling = 28,61% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.2.340.000.000,-
4. RAB HPP perijinan proyek = 1,83% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.150.000.000,-
5. RAB HPP legalitas proyek = 1,22% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.100.000.000,-
6. RAB HPP legalitas penjualan/pajak = 5% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.409.000.000,-

C. Total Laba Kotor = Rp.8.180.000.000,- dikurang Rp.5.299.000.000,- = Rp.2.881.000.000,-

D. Biaya administrasi kantor 2,75% x  Rp.8.180.000.000,- = Rp.225.000.000,- dengan rincian :
1. Operasional Kantor = 1,10% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.90.000.000,-
2. Operasional Proyek = 0,55% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.45.000.000,-
3. Operasional Pemasaran = 0,55% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.45.000.000,-
4. Management = 0,55% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.45.000.000,-

E. Laba bersih Rp.2.881.000.000,- dikurang Rp.225.000.000,- = Rp.2.656.000.000,-

Hey, ternyata laba bersih tidak sebanyak yang kita hasilkan padastrategi pertama...!! Hehehe... Betul juga, pada strategi I kita menghasilkan laba bersih sebesar  Rp.3.137.000.000,-. Eit.. tunggu dulu..!! laba tersebut belum benar-benar bersih, karena kita terikat perjanjian bagi hasil sebesar 30% x Rp.3.137.000.000,- = Rp.941.100.000,-. Nah, kalau kita saring lagi Rp.3.137.000.000,- dikurang Rp.941.100.000 ternyata laba kita hanya sebesar Rp.2.195.900.000,-.
Lebih banyakan yang mana..??
1. Menggunakan strategi I dapat laba “sangat” bersih sebesar Rp.2.195.900.000,-.
2.  Menggunakan strategi II dapat laba “sangat” bersih sebesar Rp.2.656.000.000,-.

Bagaimana kalau pemilik lahan tidak menerima tawaran ini..?? Ah, coba saja dulu, belum dicoba kok sudah ragu... Kalau nantinya ternyata si pemilik lahan masih saja tidak setuju... Tunggu strategi selanjutnya... Hehehe...
Bila anda menganggap tulisan ini bermanfaat, bagikan kepada teman-teman anda lewat fasilitas yang kami sediakan.

5 Strategi Mendapatkan Lahan (Bagian III)

Bagaimana kawan-kawan..?? Apa sudah berhasil menerapkanstrategi mark-up harga dengan pembayaran tunda..?? Atau ternyata si pemilik lahan masih bersikeras ingin menjual dengan cash keras.. Yah, mungkin saja dia lagi kebelet dana, buat nikahan atau buat bayar kuliah anaknya. Kalau begitu caranya kita mesti mencari alternatif lain.. But, gimana..?
Oke, sekarang coba terapkan strategi berikut ini :

 3. Strategi Kerjasama dengan Investor
Sebenarnya, strategi yang kita gunakan mirip dengan strategi mendapatkana lahan bagian I dan bagian II, hanya saja kali ini kita menawarkannya kepada pihak ketiga.
Setelah anda mendapatkan kepastian harga jual dari si pemilik lahan, coba tawarkan kepada pihak ketiga untuk membebaskan lahan tersebut untuk kemudian anda kembangkan menjadi sebuah proyek perumahan atau real estate. Bagimana cara dan sistem perhitungannya..? Simak berikut ini :

Harga Lahan
1. Luas lahan 10.000 m².
2. Harga per-meter persegi Rp.100.000,-
3. Total harga Rp.100.000 x 10.000 = Rp. 1.000.000.000,-
Catatan : Harga dibayar cash.

Lahan tersebut anda tawarkan kepada pihak ketiga yang bersedia menjadi investor dengan perjanjian profit sharing sebagai berikut :

A. Mark-up Harga
1. Luas lahan 10.000 m².
2. Harga Pembelian 10.000 x Rp.100.000 = Rp.1.000.000.000,-
3. Harga mark-up per-meter persegi Rp.150.000,-
3. Total harga mark-up Rp.150.000 x 10.000 = Rp. 1.500.000.000,-
Catatan : Harga dibayar bertahap :
a. Tahap I dibayar setelah proyek berjalan 3 bulan (terhitung dari awal kesepakatan perjanjjian) sebesar 20% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
b. Tahap II dibayar setelah proyek berjalan 6 bulan sebesar 20% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
c. Tahap III dibayar setelah proyek berjalan 9 bulan sebesar 30% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-
d. Tahap IV dibayar setelah proyek berjalan 12 bulan sebesar 30% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-
Perhitungannya bisa anda lihat pada strategi mendapatkan lahan bagian II.

B. Bagi Hasil (Profit Sharing)
1. Luas lahan 10.000 m².
2. Harga Pembelian 10.000 x Rp.100.000 = Rp.1.000.000.000,-
3. Harga kerjasama per-meter persegi Rp.100.000,- (total Rp.1.000.000.000,-)
3. Bagi hasil dengan investor sebesar 30% dari total laba.
Contoh dari pola ini bisa anda lihat pada strategi mendapatkan lahan bagian I, dengan mengganti posisi bapak A (si pemilik lahan) menjadi investor.
Bagaimana kawan-kawan..?? Coba saja, dan nikmati hasilnya..

developerdankontraktor.blogspot.co.id

Postingan populer dari blog ini

Contoh cara perhitungan struktur perencanaan jembatan prategang / cable stayed (STRUKTUR ATAS)

Teknik Finishing dinding dengan Beton expose