Seperti yang sering saya sampaikan, properti adalah satu-satunya instrumen investasi yang paling menguntungkan dan minim risiko. Dengan properti kita bisa meraih laba yang maksimal dengan modal minimal. Hanya dengan modal awal beberapa puluh juta (itupun dicicil) bisa untung setengah milyaran. Bagi Anda yang awam dengan hitung-hitungan investasi properti mungkin bingung, apa iya..?? Oke, saya akan bongkar sedikit rahasia kaya lewat properti dalam ilustrasi berikut :
A. Modal
1. Saat ini Anda beli rumah type (45 m2) hanya perlu membayar DP + Administrasi Rp.26.500.000,- (Bisa diangsung 4 kali).
2. Harga rumah type 45 saat ini setelah dipotong subsidi adalah Rp.210.000.000,-
3. Nilai KPR (pinjaman) Anda adalah harga rumah dikurangi DP (kecuali biaya administrasi), berarti Rp.210.000.000,- dikurangi Rp.26.000.000,- = Rp.184.000.000,-
4. Penyiapan biaya akad kredit (termasuk angsuran pertama, assuransi, pajak dll) setidaknya 10% dari nilai KPR, berarti Rp.18.400.000,-
5. Total dana awal yang disiapkan Rp.26.000.000,- + Rp.500.000,- + Rp.18.400.000,- = Rp.44.900.000,- (Ingat, ini bisa diangsur).
6. Nilai KPR Anda Rp.184.000.000,- kalau kita asumsikan bunga KPR sebesar 12% (saat ini hanya rata2 9%) maka angsuran perbulan untuk masa 15 tahun adalah Rp.2.251.300,-
B. Nilai Jual
Dalam dunia investasi, hukum yang berlaku adalah hukum bunga berbunga, atau nilai melahirkan nilai baru, demikian beranak cucu. Khusus dunia investasi properti, perkiraan naiknya nilai setidaknya 10% setiap tahunnya, kalau kita gunakan hukum investasi bungan berbunga, maka dalam masa 15 tahun pertumbuhannya akan menjadi berlipat ganda. Bagaimana hitungannya..? Lihat :
1. Tahun pertama Anda membeli rumah type 45 nilai Rp.210.000.000,-
2. Tahun kedua nilainya adalah Rp.210.000.000,- ditambah Rp.21.000.000 (10%) = Rp. 231.000.000,-
3. Tahun ketiga nilainya Rp.254.100.000,-
4. Tahun keempat nilainya Rp. 279.510.000,-
5. Tahun kelima nilainya Rp. 307.461.000,-
6. Tahun keenam nilainya Rp. 338.207.100,-
7. Tahun ketujuh nilainya Rp. 372.027.810,-
8. Tahun kedelapan nilainya Rp. 409.230.591,-
9. Tahun kesembilan nilainya Rp. 450.153.650,-
10. Tahun kesepuluh nilainya Rp.495.169.015,-
11. Tahun kesebelas nilainya Rp.544.685.917,-
12. Tahun keduabelas nilainya Rp.599.154.508,-
13. Tahun ketigabelas nilainya Rp.659.069.959,-
14. Tahun keempatbelas nilainya Rp.724.976.955,-
15. Tahun kelimabelas nilainya Rp.797.474.651,-
Jadi 15 tahun kemudia Anda punya properti senilai Rp.797.474.651,-
Itu baru asumsi 10%/tahun, bagaimana kalau 25% seperti yang terjadi pada kawasan berkembang? Wow.. Bayangkan sendiri berapa nilainya.
C. Laba
Berapa laba yang didapatkan..?? Inilah hebatnya properti... Rahasianya ada disini.
Kalau Anda berfikir labanya adalah Rp.797.474.651,- (nilai properti) dikurangi harga beli pertama yaitu Rp.210.000.000,- atau Rp.587.474.651,-, maka Anda salah..!!! Karena Anda membeli rumah type Jade sebenarnya hanya sebesar Rp.119.378.000,- Nah lho...!!! Bagaimana caranya..???
Satu nilai lebih yang ada pada properti adalah selain mendapatkan capital gain, juga bisa menghasilkan cash flow. Nah manfaatkan kesempatan mendapatkan cashflow ini...!!
Begini... Saat ini nila kontrak rumah bedeng diseputar kawasan Green Paradise adalah Rp.600.000,-/bulan. Kalau unit rumah seperti type Jade 45m2 maka akan laku dikontrakkan setidaknya Rp.1.000.000,-/bulan, bahkan mungkin diatas itu. Ingat nilai itu saat ini, setiap tahunnya pasti akan semakin tinggi.
Nah, jika Anda membeli 1 unit type 45 dengan DP Rp.26.000.000,- dan KPR Rp.184.000.000,- maka angsuran Anda (asumsi 12% dan faktanya dibawah itu, hanya sekitar 9%) Rp.2.251.300,-. Karena rumah tersebut Anda kontrakkan senilai Rp.1.000.000,-/bulan maka untuk membayar angsuran Anda hanya memerlukan dana tambahan Rp.1.251.000,-/bulan.
Semakin tahun nilai kontrak rumah semakin meningkat. Setidaknya lima tahun kedepan nilai kontrak rumah sudah sepadan dengan biaya angsuran, artinya Anda tidak perlu lagi merogoh kocek untuk menambal kekurangan angsuran. Dengan demikian sejatinya Anda hanya mengangsur rumah selama 5 tahun atau 60 bulan. Bahkan pada lima tahun ketiga Anda sudah mendapatkan sisa, karena nilai kontrak sudah melebihi nilai angsuran. Total angsuran Anda Rp.1.251.000.000,- x 60 = Rp.75.078.000,-. Inilah modal Anda. Jika ditambahkan dengan modal awal (DP dan biaya akad) maka totalnya Rp.75.078.000,- + Rp.44.900.000,- (lihat subjudul A. Modal) atau senilai Rp.119.378.000,-. Inilah modal Anda sebenarnya.
Jadi berapa untungnya...?? Rp.797.474.651,- (nilai jual) dikurangi modal Rp.119.378.000,- maka akan ditemukan angka Rp.677.496.651,-. Wow.... Berapa kali lipat untungnya...?? Kalau kita bagi perbulan, maka Anda mendapatkan penghasilan Rp.677.496.651,-/180 (12 bulan kali 15) =Rp.3.763.870,-.
Ya benar... Sebenarnya setiap bulan Anda mendapat penghasilan sebesar Rp.3.763.870,-. tanpa perlu bekerja..!!
Itu penghasilan yang diberikan properti kepada Anda..!!!
Bagaimana jika terjadi musibah, misal kebakaran...? kan sudah dijamin assuransi
 |
Jika kita meninggal dunia sebelum lunas angsuran, bagaimana nasib ahli waris kita..?? Lha, malah mereka dapat untung, karena rumah kita akan ditanggung oleh pihak assuransi. Artinya kita mewariskan untung bukan buntung.. Mewariskan harta bukan hutang.
developerdankontraktor.blogspot.co.id
'
Tidak ada komentar:
Posting Komentar